Đại diện doanh nghiệp bất động sản và các chuyên gia đã đưa ra quan điểm rằng việc áp dụng Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều quy định mới sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Các quy định mới này được xem như một tín hiệu đáng mừng, mang đến một tương lai tốt hơn cho thị trường bất động sản.
Mục lục
Rộng cửa mua nhà ở xã hội thúc đẩy bất động sản
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), Luật Nhà ở mới (được Quốc hội thông qua ngày 27/11) là một trong những luật có chất lượng tốt nhất trong vòng 30 năm qua. Với những quy định tích cực và phù hợp với thực tiễn, Luật Nhà ở mới được xem là một bước tiến quan trọng kể từ Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.
Theo ông Châu, một điểm đáng chú ý của Luật Nhà ở mới là nó không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn, mà chỉ quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Điều này đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Ngoài ra, Luật Nhà ở mới cũng có các quy định rõ ràng về việc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Các cơ chế, chính sách và biện pháp đã được đưa ra để thực hiện việc “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” khi nhà chung cư đã hết “thời hạn sử dụng” hoặc bị xuống cấp, hư hỏng nặng, gây nguy hiểm cho người sử dụng. Điều này cho thấy Luật Nhà ở mới đã đưa ra các giải pháp cụ thể để giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà chung cư, góp phần mang lại sự an toàn và thuận tiện cho người dân sử dụng.
Luật Nhà ở mới đã có những quy định rõ ràng về việc quản lý kinh phí bảo trì tại chung cư. Theo đó, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm lập tài khoản “riêng” để quản lý kinh phí bảo trì và không được sử dụng kinh phí bảo trì “vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư”. Nếu chủ đầu tư dự án không bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị của UBND cấp huyện, cưỡng chế sẽ được áp dụng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc Luật Nhà ở mới quy định này phù hợp với thực tiễn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân nhà chung cư. Đồng thời, nó cũng tăng cường vai trò của UBND cấp huyện trong việc thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với tất cả nhà chung cư trên địa bàn. Điều này khác với quy định của Luật Nhà ở 2014, trong đó UBND cấp tỉnh là đơn vị chịu trách nhiệm về “cưỡng chế và tổ chức thu hồi kinh phí bảo trì”.
Ngoài ra, Luật Nhà ở mới cũng đã quy định rõ về việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) không phải bằng vốn đầu tư công được dành tỷ lệ đối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại và nhà ở thương mại. Điều này được lãnh đạo một doanh nghiệp có trụ sở tại Hà Nội đánh giá cao.
“NƠXH muốn phát triển thì nhà đầu tư cũng phải có lợi nhuận nên quy định trên sẽ mở ra hướng mới để doanh nghiệp có lợi nhuận. Trên thực tế, cơ chế này đã được nhiều địa phương thực hiện như tại Bắc Ninh và có hiệu quả khi thu hút các doanh nghiệp làm NƠXH. Việc đưa vào Luật Nhà ở mới là hướng mở tích cực cho nhà đầu tư phát triển NƠXH thời gian tới” – vị này nói.
Bên cạnh đó, người mua NƠXH được bãi bỏ “điều kiện cư trú”, hoặc giao cho Chính phủ quy định “điều kiện về thu nhập” đối với đối tượng được mua, thuê mua NƠXH, hoặc quy định “đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập” được đánh giá là hợp tình hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.
Luật Nhà ở “chờ” Luật Đất đai
Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua ngày 27/11 nhưng ngày có hiệu lực là từ 1/1/2025 để bảo đảm đồng bộ với Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua sau, đồng thời bảo đảm chất lượng ban hành các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.
ThS. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý Bất động sản đánh giá, việc thông qua luật sớm ít nhất một kỳ họp so với Luật Đất đai không có nhiều ý nghĩa đối với việc tháo gỡ cho các dự án đầu tư bất động sản hiện nay.
Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, ý nghĩa lớn nhất có lẽ là thời gian từ thời điểm ban hành đến thời điểm có hiệu lực dài hơn, để các chủ thể nghiên cứu, nắm bắt các điểm mới của luật kỹ càng hơn, giúp thực thi trơn tru hơn ngay khi luật có hiệu lực.
“Ngoài ra, thời gian chuẩn bị các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành dài hơn sẽ tránh được việc luật chờ nghị định, nghị định chờ thông tư… Tương tự việc Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 nhưng phải đến ngày 10/12/2015 thì Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành mới có hiệu lực” – ông Đỉnh nói.
Lãnh đạo doanh nghiệp này đánh giá rằng việc thông qua Luật Nhà ở mới là một tín hiệu đáng mừng, mang đến nhiều quy định mới tốt hơn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, tuy nhiên, luật này tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng để doanh nghiệp có thể thực hiện các dự án và giải quyết các vướng mắc pháp lý.
Tuy để có tác động lâu dài, Luật Nhà ở mới cần được kết hợp với nhiều luật khác, đặc biệt là Luật Đất đai (sửa đổi). Hiện tại, tâm lý của người dân vẫn đang chờ đợi sự kết hợp này để có thể nhận được những tác động tích cực từ Luật Nhà ở mới.