Xin chào quý khách hàng, quý nhà đầu tư và bạn đọcKhi chúng ta tìm hiểu về Bất Động Sản, chúng ta đều đã nghe qua về khái niệm Quy hoạch 1/500. Quy hoạch 1/500 là từ ngữ chuyên môn quan trọng thường được sử dụng rộng rãi trong quy hoạch đô thị, xây dựng và bất động sản. Vậy quy hoạch 1/500 là gì?Điều kiện và quy trình thực hiện quy hoạch diễn ra như thế nào? Chúng ta hãy cùng tìm hiểu trong bài viết sau.
I/ Quy hoạch 1/500 là gì?
Pháp lý
Căn cứ vào khoản 2, Điều 11 và khoản 2, Điều 24 của Luật Xây dựng đã đưa ra quy định rất rõ về quy hoạch chi tiết cho các công trình xây dựng ở các khu đô thị với 2 loại. Cụ thể:
Quy hoạch chi tiết 1/2000.
Quy hoạch chi tiết 1/500.
Theo đó, quy hoạch 1/500 thường được nhiều nhà đầu tư và giới chuyên môn về đất đai gọi là quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 là sự cụ thể hóa các hạng mục công trình được quy hoạch theo phân khu rõ ràng hoặc chung chung.
Khái niệm về quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch 1/500 là tên gọi của bản đồ khu quy hoạch. Loại bản đồ này là cơ sở để xác định mốc lộ giới khu vực được quy hoạch và cũng là căn cứ để kêu gọi đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, giải tỏa đền bù….
Có thể nói, quy hoạch 1/500 là tiền đề để lập các dự án đầu tư xây dựng.
Ý nghĩa của quy hoạch 1/500 là gì?
Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 nhằm giúp các nhà đầu tư xác định được định hướng giao thông, hạ tầng khu đô thị. Bản đồ có thể xác định được các mốc lộ giới trong việc phân chia từng khu vực, để phát triển cơ sở hạ tầng một cách rõ ràng và chính xác nhất. Ngoài ra, bản đồ còn là cơ sở để xác định mục tiêu và hướng phát triển dự án của chủ đầu tư với khu quy hoạch.
Loại bản đồ quy hoạch này bắt buộc phải có đối với những dự án có diện tích mặt bằng từ 2ha, 5ha trở lên. Mặc dù bản đồ là căn cứ để xác định khu quy hoạch nhưng đây không phải là cơ sở để thực hiện thủ tục giao, nhận đất.
Khi nào cần quy hoạch 1/500?
Khi nào lập quy hoạch chi tiết 1/500? Dự án nào phải lập quy hoạch 1/500? Đấy là những câu hỏi mà nhà đầu tư quan tâm, tìm hiểu khi muốn “rót tiền” vào đầu tư bất động sản?
Theo Bộ xây dựng cho biết: Những dự án nhà ở chung cư có diện tích dưới 2ha và dự án có diện tích xây dựng dưới 5ha thì không nhất thiết phải lập quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/2000 như: mặt bằng xây dựng, phương pháp kiến trúc công trình, giải pháp hạ tầng kỹ thuật, ..
Ngược lại, đối với các dự án có quy mô mặt bằng xây dựng trên 2 ha, 5 ha thì bắt buộc chủ dự án phải có quy hoạch chi tiết 1/500. Việc thực hiện quy hoạch 1/500 phải dựa trên quy hoạch 1/2000 đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Hồ sơ xin phê duyệt quy hoạch 1/500 gồm những gì?
Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 sẽ bao gồm các thông tin về quy hoạch chung, vùng, quy hoạch chi tiết và cả thiết kế đô thị. Khi chủ đầu tư muốn thực hiện xin phê duyệt chi tiết tỉ lệ 1/500 cần đầy đủ các hồ sơ liên quan, từ đó tạo cơ sở để được xét duyệt. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép quy hoạch 1/500 bao gồm:
Đơn đề nghị cấp giấy phép quy hoạch.
Sơ đồ vị trí địa điểm đề nghị cấp giấy phép quy hoạch.
Dự kiến phạm vi, ranh giới khu đất, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch.
Dự kiến nội dung đầu tư, quy mô dự án và tổng mức đầu tư.
Báo cáo về pháp nhân và năng lực tài chính để triển khai dự án.
Trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500 cho dự án bất động sản
Một dự án để được phê duyệt quy hoạch 1/500 thì cần phải thực hiện theo quy trình cấp phép bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 được thực hiện trình tự như sau:
Tờ trình đề nghị thẩm định quy hoạch. Đây là cơ sở quan trọng để bên cơ quan có thẩm quyền xem xét phê duyệt một quy hoạch.
Phê duyệt chủ thể thực hiện dự án (chủ đầu tư, công ty, tổ chức) lập bản quy hoạch xây dựng. Dự án có được triển khai hay không phụ thuộc rất nhiều vào chủ thể này. Do đó, quy hoạch tổng thể được phê duyệt khẳng định tiềm năng phát triển dự án của các đơn vị này.
Tài liệu hồ sơ chứa thông tin và tài liệu quy hoạch dự án dự án được cấp có thẩm quyền xem xét. Hồ sơ phải có giá trị pháp lý khi được chuyển đến cơ quan có thẩm quyền thẩm định.
Văn bản xác nhận đơn vị đấu thầu xây dựng dự án là chủ đầu tư hoặc xác nhận đầu tư dự án từ cơ quan có thẩm quyền đang còn giá trị hiệu lực.
Thuyết minh thực hiện quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000 và các bản vẽ khác kèm theo bản vẽ chính của công trình. Thống kê bản vẽ thu nhỏ trên khổ giấy A3, các loại chú thích, phụ lục đi kèm để người đọc có thể hình dung một cách cụ thể.
Bản đồ thể hiện địa giới hành chính của dự án, lô đất, công trình chuẩn bị xây dựng.
Phân chia phạm vi cụ thể khi triển khai quy hoạch chi tiết 1/500.
Dự thảo các nhiệm vụ phải thực hiện đối với quy hoạch chi tiết 1/500 nếu được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, nếu muốn có đầy đủ quyết định phê duyệt dự án quy hoạch 1/500, thì cần tuân thủ trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy định chi tiết về kế hoạch lựa chọn nhà thầu, và các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Sau khi hoàn tất các hồ sơ giấy tờ, thì việc công bố quy hoạch dự án chi tiết 1/500 chỉ là vấn đề thời gian.
Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch 1/500
Theo Điều 31 Nghị định 37/2010 NĐ-CP quy định về cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, bao gồm như sau:
– Bộ xây dựng: phê duyệt đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 đối với các dự án thuộc thẩm quyền được phê duyệt của Thủ tướng Chính phủ.
– UBND cấp tỉnh: phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND tỉnh
– UBND cấp huyện: phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ lệ 1/500 thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND cấp huyện, các đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch xây dựng nông thôn.
Lưu ý: Các quy định trên về cơ quan cấp phép được áp dụng chung cho cơ quan quản lý của chính phủ. Có một số Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền lại việc có ý kiến hoặc phê duyệt hoặc cơ quan chuyên môn, vd. Ví dụ: ủy quyền lại cho sở quy hoạch kiến trúc. Mọi trường hợp phải phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 dưới sự giám sát của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải được Sở Quy hoạch – Kiến trúc hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt trước khi Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện phê duyệt.
Vì vậy, những dự án khi được tiến hành xây dựng theo quyết định phê duyệt này đều đảm bảo tính pháp lý minh bạch, rõ ràng của dự án. Nhà đầu tư khi mua bán các sản phẩm từ dự án có quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 thì sau này sẽ rất yên tâm về việc ra sổ đỏ, sổ hồng cho sản phẩm mình mua, bán. Ngược lại, các dự án mà chưa có quy hoạch 1/500 thì tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi giao dịch mua bán đối với các nhà đầu tư.
Nắm rõ điều kiện về mở bán nhà chung cư, đất nền phân lô dự án cũng như hành lang pháp lý về các dự án là việc rất cần thiết đối với những ai có nhu cầu kinh doanh, đầu tư BĐS đất nền. Nhất là trong giai đoạn hiện nay, khi mà thị trường BĐS ngày càng tăng nhanh. Xin mời quý khách hàng, quý nhà đầu tư đến với bài viết này để nắm rõ các kiến thức về điều kiện để chủ đầu tư mở bán dự án đất nền, nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hànhII/ Tiêu chuẩn để được cấp phép mở dự án
Căn cứ pháp lý
Căn cứ pháp lý:
Luật đất đai 2013;
Luật nhà ở 2014;
Luật kinh doanh bất động sản 2014;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013.
Điều kiện để chủ đầu tư mở bán đất nền dự án
Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
b) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
c) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này:
d) Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.
Ngoài những điều kiện nói trên người mua cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cụ thể:
Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
3. Điều kiện để chủ đầu tư mở bán nhà chung cư
Điều kiện mở bán nhà chung cư
Khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện để nhà chung cư được phép bán gồm:
Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Như vậy, theo quy định của pháp luật điều kiện mua bán căn hộ chung cư là: có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; không bị tranh chấp khiếu nại, đang trong thời hạn sử dụng; không bị kê biên thi hành án, không bị kê biên để đảm bảo thi hành quyết định hành chính; không bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ. Đối với nhà ở hình thành trong tương lại thì không phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi thực hiện giao dịch mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy nhiên, đối với Bất động sản hình thành trong tương lai khi đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh Bất động sản như sau:
1.Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
2.Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
Như vậy đối với dự án nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Đồng thời phải có phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chấp thuận về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Có thể nói, quy hoạch 1/500 là tiền đề để lập các dự án đầu tư xây dựng.
Như vậy, nếu muốn có đầy đủ quyết định phê duyệt dự án quy hoạch 1/500, thì cần tuân thủ trình tự lập quy hoạch chi tiết 1/500, quy định chi tiết về kế hoạch lựa chọn nhà thầu, và các giấy tờ pháp lý có liên quan khác. Sau khi hoàn tất các hồ sơ giấy tờ, thì việc công bố quy hoạch dự án chi tiết 1/500 chỉ là vấn đề thời gian.
