Khonhasaigon – Bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn nhất trong 10 năm trở lại đây, nhiều tác động tiêu cực từ thị trường và chính sách cho vay từ ngân hàng, thanh khoản thấp kỷ lục, lãi suất huy động tăng khiến khả năng trả nợ của Nhà đầu tư và Doanh nghiệp khi đã trót vay ngân hàng để đầu tư cũng bị ảnh hưởng rất nhiều. Do đó, Khonhasaigon lưu ý đến quý đầu tư một số thông tin khi mua nhà hoặc đất ngân hàng phát mãi.
Nhiều tháng trở lại đây, các ngân hàng liên tiếp thông báo rao bán các khoản nợ xấu, nợ quá hạn, tài sản theo hình thức phát mãi như Vietinbank, Sacombank. Agribank, VIB….. Vậy để mua và sở hữu được các tài sản phát mãi này, Nhà đầu tư cần lưu ý những vấn đề gì?
Thứ nhất là giấy tờ pháp lý đã được thẩm định kỹ càng, sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua,.
Ví dụ như nhà phố phải có sổ hồng, căn hộ phải đảm bảo giấy tờ pháp lí…. Điều này sẽ giúp người mua hạn chế những rủi ro về pháp lý khi mua bất động sản.
Một lý do quan trọng nữa đến từ tâm lý của nhiều người mua là giá bất động sản phát mãi rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên bạn cần lưu ý không phải trường hợp nào cũng có “giá hời”. Lý do là nhiều bất động sản đã được định giá cao hơn thực tế khi ngân hàng duyệt khoản vay, đặc biệt trong giai đoạn thị trường phát triển cao trào.
Ví dụ vào năm 2020, một căn chung cư tại Sài Gòn được ngân hàng định giá 3,5 tỷ đồng, khoản vay 80% là 2,7 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện nay, khi thị trường đi xuống, giá sụt giảm còn 2,5 tỷ đồng, 80% giá trị căn nhà chỉ còn 2 tỷ đồng. Nếu bạn xuống tiền, giá trị căn nhà này vẫn được tính theo định giá năm 2020. Chưa kể, giá bất động sản phát mãi thường bao gồm cả dư nợ gốc cộng với lãi khoản vay và tiền phạt của ngân hàng. Bởi vậy, người mua nên thoát khỏi tâm lý đây là “món hời”, có giá rẻ hơn thị trường.
Tuy nhiên, Bất động sản phát mãi cũng tiềm ẩn một số rủi ro về thủ tục chuyển nhượng sang tên cho người mua, việc mua nhà đất phát mãi liên quan đến ba bên gồm ngân hàng, chủ sở hữu và người mua. Nếu người mua ít kinh nghiệm trong mua bán bất động sản, quá trình hoàn tất giao dịch sẽ tốn nhiều thời gian hơn. Trong trường hợp chủ sở hữu chưa hoàn tất nghĩa vụ hay không hợp tác bàn giao, bạn sẽ phải chờ cơ quan có thẩm quyền tham gia cưỡng chế. Bạn còn phải chịu thêm một số khoản chi phí phát sinh như thuế chuyển nhượng hoặc các phí tồn đọng liên quan.
Do đó, người mua bất động sản phát mãi của ngân hàng cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, bạn nên định giá lại bất động sản, đồng thời so sánh với mặt bằng thị trường hiện tại để xác định giá phát mãi của ngân hàng có thực sự hấp dẫn. Nếu không có nhiều kinh nghiệm, bạn nên thuê đơn vị tư vấn để có thể định giá tài sản chính xác.
Thứ hai, người mua cần yêu cầu ngân hàng cung cấp thông tin và hồ sơ pháp lý của tài sản để nắm được lý do bị phát mãi, tránh trường hợp có tranh chấp với bên thứ ba hay bất động sản nằm trong diện quy hoạch.
Thứ ba, bạn cần nằm rõ thủ tục định giá và quy trình phát mãi để tránh những rủi ro sau khi mua. Một lưu ý là khi mua thông qua đấu giá, người mua sẽ phải trả thêm một số khoản phí phát sinh. Việc thanh toán này cần phải thực hiện theo ba bên tại ngân hàng thay vì thanh toán trực tiếp cho chủ sở hữu cũ.
Cuối cùng, nên chuẩn bị tài chính dư nhiều hơn so với giá Nhà và đất được rao bán. Do là hình thức đấu giá nên khi gặp tài sản có lợi thế thực sự, sẽ có nhiều người muốn sở hữu, vì vậy việc chủ động chuẩn bị tài chính dư giả hơn so với mức giá Ngân hàng chào bán cũng là lưu ý cho Nhà đầu tư.