- Mô hình đầu tư nhà phố trung tâm hiện nay
Từ trước đến nay, đầu tư nhà phố tại các thành phố lớn, sầm uất vẫn luôn là kênh đầu tư nhận được rất nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư cá nhân, trong đó, có những nhà đầu tư “giàu tài chính” sở hữu cho mình lên đến vài căn. Điểm mạnh và lợi thế lớn của kênh đầu tư này chính là ở vị trí và khả năng khai thác kinh doanh thuận lợi, tạo ra được khoản thu nhập hàng tháng đều đặn cho nhà đầu tư từ việc cho thuê lại bất động sản. Kênh đầu tư này lại càng thu hút hơn tại thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh – đây là thành phố lớn, sỡ hữu dân số đông và nền kinh tế phát triển nhất cả nước.
Hình 1: Nhà phố trung tâm – kênh đầu tư hàng đầu của nhà đầu tư
– Nhưng trong giai đoạn thị trường bất động sản “bùng nổ” và trên đà tăng giá mạnh và tang liên tục từ năm 2018 đến nay, giá nhà phố tại các quận, huyện trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh không ngừng tăng giá mạnh và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nên việc sở hữu một căn nhà tại vị trí trung tâm, đặc biệt là các vị trí có khả năng kinh doanh và cho thuê lại ngay cần có nguồn tài chính cao.
– Không những thế, hiện nay Thành phố Hồ Chí Minh có mật độ dân số đông nhất cả nước (gần 10 triệu dân), nhưng về hạ tầng giao thông thì chưa được đầu tư phát triển nhiều, nên về mức sống và không khí tại nơi đây không được đảm bảo, dẫn đến việc nhiều nhiều nhà đầu tư đang có xu hướng thay đổi “khẩu vị”, vì đa số những người có tài chính từ 3 tỷ trở lên không muốn ở những căn nhà có diện tích dưới 30m2, hoặc hẻm quá nhỏ và các nhà đầu tư muốn cho thuê lại mặt bằng hoặc nhà cho thuê đang phải cạnh tranh với phân khúc nhà chung cư hoặc căn hộ của những nhà đầu tư chung cư.
2. Lợi thế khi đầu tư nhà phố trung tâm
Về vị trí và tiện ích khi sở hữu nhà phố trung tâm:
Ông bà xưa có câu: “Nhất cận Thị” điều đó hoàn toàn đúng cho đến thời điện hiện tại, với bất kỳ cá nhân nào đang tìm kiếm nhà – đất hay mặt bằng đầu tư đều muốn kiếm những sản phẩm nằm trong đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn như Thành phố Hồ Chí Minh ở các quận trung tâm số lượng dân cư đông đúc và các tiện ích thương mai – dịch vụ như các siêu thị, bách hóa, trung tâm thương mại công viên, cửa hàng kinh doanh, rạp chiếu phim ….
Hình 2: Nhà phố trung tâm sở hữu cơ sở hạ tầng hoàn thiện, mức sống tiện nghi, đầy đủ
- Về mặt pháp lí: nhà phố thường được đảm bảo và an toàn do tọa lạc tại vị trí trung tâm, rất ít khi vị thay đổi quy hoạch hoặc việc quy hoạch mới cũng sẽ tốn rất nhiều thời gian hoặc chi phí, vì vậy với các sản phẩm nhà phố trung tâm đã có sổ riêng hoặc pháp lí đầy đủ.
- Khả năng cho thuê, khai thác tài sản: nhà phố trung tâm tại các quận Thành phố Hồ Chí Minh sẽ dễ dàng hơn do nhu cầu sử dụng mặt bằng hoặc cho người lao động để thuê lại rất cao, mang đến nguồn thu nhập ổn định hàng tháng cho nhà đầu tư.
- Do có giá trị cao phù hợp để sinh sống, kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kèm theo số lượng dân cư vùng ở mức đông đúc liện tục nên nhu cầu sở hữu kênh đầu tư này rất cao, vì vậy mà vấn đề mua bán, giao dịch thanh khoản cũng sẽ cao. Đặc biệt là các căn nhà có vị trí đẹp tại các vị trí trung tâm thành phố, hoặc ở khu dân trí cao, an ninh tốt luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư.
- Mặt bất lợi khi mua nhà phố trung tâm
- Nguồn vốn ban đầu cao: Do sở hữu vị trí nằm tại trung tâm thành phố, dân cư đông đúc và sầm uất nhất cả nước, cộng với việc tiện ích đã hoàn thiện đầy đủ, nên giá nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mức cao so với các thị trường vùng ven, xét về giá trung bình tại các quận trung tâm như Phú Nhuận, Bình Thạnh, Tân Bình (không tính các vị trí trung tâm như Quận 1, 3, 10, 5) giá trung bình ở vị trí đẹp thì trên 300tr/m2, còn hẻm xe hơi trên 200tr/m2, hẻm nhỏ xe máy cũng trên 100tr/m2.
- Môi trường sống: hiện tại với số dân trên 10 triệu người, tốc độ đô thị hóa nhanh, đồng thời là thành phố có nhiều khu công nghiệp xung quanh nên không khí tại nơi đây khá ô nhiễm, kẹt xe và đặc biệt là tình trạng ngập nước, đây cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư khó bán lại nhà khi lựa chọn phải khu bị ngập hoặc thường xuyên kẹt xe.
Hình 3: Ô nhiễm không khí tại Thành phố Hồ Chí Minh
- Khó lựa chọn về căn nhà ưng ý: Nhà đầu tư mất rất nhiều thời gian để lựa chọn được căn nhà ưng, đây cũng là một trong các vấn đề đau đầu mà nhà đầu tư nhà phố trung tâm găp phải. Để tìm được sản phẩm phù hợp với mong muốn, sở hữu vị trí đẹp và kinh doanh tốt thì không rẻ, mà đã rẻ thì không đẹp hoặc diện tích khá nhỏ. Trong tầm tài chính dưới 5 tỷ, để kiếm được nhà ưng ý dành cho gia đình 4 người tại ở các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình là rất khó. Nếu có thì diện tích rất nhỏ hoặc dính quy hoạch.
- Gặp khó trong vấn đề sửa chữa hoặc giấy phép xây dựng nếu mua nhà trong khu quy hoạch xây dựng. Nhiều nhà đầu tư mua nhà trung tâm Sài Gòn phải đập đi xây lại thường gặp phải vấn đề xây dựng khi nhà xây không đúng kết cấu hoặc nhà trong quy hoạch xây dựng của Quận, có nhiều trường hợp mua nhà mới xây nhưng thực chất chủ trước đó chỉ sơn sửa lại, dẫn đến chất lượng không đảm bảo.
- Cạnh tranh cực mạnh bởi các dòng sản phẩm cho thuê khác. Trước 2018 khi Căn hộ chung cư, Officetel, Shop House, Căn hộ dịch vụ xuất hiện chưa nhiều, khả năng cho thuê lại của nhà phố là rất tốt. Nhưng từ thời điểm 2018 đến nay, với việc xây dựng và phát triển mạnh của các sản phẩm cho thuê khác, đặc biệt là về giá thuê, tiện ích của chung cư, căn hộ đầy đủ hơn, an ninh tốt hơn, hầm xe, chính sách trả chậm đang khiến nhà phố bị thất thể hơn so với phân khúc này, cũng khiến nhà đầu tư dần lạnh nhạt với nhà lẻ trung tâm.
Hình 4: Cạnh tranh cực mạnh giữa các sản phẩm cho thuê
- Khó tăng giá mạnh hoặc lợi nhuận nhảy vọt: do hạ tầng tại thành phố cơ bản đã hoàn thiện, tiện ích lấp đầy, đường xá đã hoàn thiện, chợ – thương mại đầy đủ nên việc tăng giá của bất động sản ở trung tâm sẽ không phải nhảy vọt, mà chịu tác động nhiều của thị trường, thị trường tăng – giá nhà tăng, thị trường đứng – giá nhà giữ nguyên, thanh khoản của phân khúc này cũng chịu nhiều ảnh hưởng chung của thị trường, khó tự điều chỉnh giá theo ý muốn.
Hi vọng sau bài viết này, Kho Nhà Sài Gòn có thể cung cấp thêm cho bạn những kiến thức bổ ích về nhà phố trung tâm.