Chu kỳ bất động sản là gì? Chu kỳ bất động sản tại Việt Nam chu kỳ lặp lại?

bieu do tang truong
InfogramChu kỳ bất động sản – giai đoạn giá đất lên cao 2000 – 2003

Trước đó, từ năm 1993-1994 ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM giá đất nội thành tăng gấp 03 lần. Trong khi giá đất nội thành Hà Nội là 5 lượng vàng/m2 thì tại TPHCM khi đó giá đất đạt 1,5 lượng vàng/m2. Ở khu vực ngoại thành giá đất bình quân cả 2 khu vực là 0,2 lượng vàng/m2.

Sau đợt sốt đất đó, thị trường đóng băng từ 1997 – 2000. Cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá nhà đất tại 02 khu đô thị trên tăng trở lại từ 3 đến 10 lần cả nội và ngoại thành.

Đỉnh điểm của chu kỳ bất động sản này tại TPHCM, giá đất nội thành bình quân cũng tăng đến 3-15 lượng vàng/m2. Đất ngoại thành tăng cao hơn so với nội thành, khoảng tăng tứ 5-10 lần.

Vào thời gian này, mức giá đất của HN và TPHCM còn cao hơn nhiều so với Bangkok, Seoul, Tokyo và kể cả New York trong khi thu nhập bình quân đầu người của HN và TPHCM thấp hơn các thành phố này 10 – 100 lần.

Các nguyên nhân theo Bộ xây dựng khi để hiện tượng này xảy ra là do nhu cầu mua bán, chuyển nhượng nhà đất tăng cao mà nguồn cung hạn chế, kinh doanh bất động sản chưa bị điều chỉnh về lợi nhuận, chưa có thị trường bất động sản chính thức, hệ thống pháp luật, các cơ chế, chính sách chưa hoàn thiện…

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn thị trường đóng băng 2004 – 2006

Chu kỳ bất động sản này chịu ảnh hưởng bởi 2 tác động lớn là sự điều chỉnh của hệ thống phát luật đất đai cùng đại dịch SARS khiến thị trường bất động sản sau thời gian tăng quá nóng chững lại thậm chí giảm giá đến hơn 30%.

Nghị định 181 ngày 29/10/2004 của Chính phủ đã khiến thị trường phân lô bán nền vốn là thị trường thổi giá đất mạnh mẽ bấy giờ chững lại khi điều 101 Nghị định này quy định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán”.

Luật đất đai 2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004 cũng khiến giá BĐS giảm. Việc mua đất tích trữ khi giá đã lên quá cao so với thu nhập người dân cũng không còn sinh lợi cao khiến thị trường trở nên trầm lắng.

Trên báo Nhân dân, Thứ trường Tài nguyên và Môi trường ông Đặng Hùng Võ nhận định, từ Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến tháng 01/2006, giá nhà chung cư ở Hà Nội giảm 20 – 30%, tại thị trường TP HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ còn giảm hơn nhiều.

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn thị trường bất động sản khởi sắc trở lại 2007 – 2008

Ngày 27/01/2006 Nghị định số 17 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ra đời.

Từ 1/1/2007, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng giúp các nhà đầu tư yên tâm, thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại.

Trong giai đoạn này của chu kỳ bất động sản xảy ra cơn sốt đất kéo dài 1 năm từ việc dòng tiền quá dễ dãi từ hệ thống tín dụng đang bùng nổ về số lượng ngân hàng lại nhanh chóng đẩy nền kinh tế vào một đợt tăng phi mã giá đất mới.

Với tốc độ tăng trưởng tín dụng lên đến 53,9% trong năm 2007, một bong bóng tài sản lớn nhất từ trước đến nay đã hình thành và cuốn cả nền kinh tế theo nó. Tạo nên một đỉnh mới trong chu kỳ bất động sản.

Giá đất tăng nhanh gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn khiến mọi thành phần trong xã hội tham gia đầu cơ bất động sản. Một phần lớn nguồn vốn từ các nhà đầu tư cá nhân, các doanh nghiệp tư nhân, thậm chí cả các tập đoàn, tổng công ty quốc doanh được đổ vào thị trường mang tính đầu cơ này. Nhiều doanh nghiệp từ bỏ hoạt động sản xuất kinh doanh, tập trung nguồn vốn đầu cơ bất động sản.

Đòn bẩy tài chính cũng được sử dụng ở mức tối đa khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng được giải ngân cho mục đích sản xuất, kinh doanh sau đó được rút ra để đầu cơ bất động sản. Và dẫn tới hệ lụy cho những năm sau đó.

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn khủng hoảng và suy thoái 2008 – 2013

Hệ lụy của năm 2007 khi thị trường phình to quá mức cho phép, rủi ro tín dụng tăng cao, kèm theo chính sách hạn chế cấp tín dụng của cơ quan quản lý đã làm phương án tài chính của nhiều dự án bất động sản đổ vỡ.

Thể chế chính sách trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa hoàn thiện dẫn đến các sai phạm trong phát triển dự án. Thị trường xảy ra tình trạng các chủ đầu tư huy động tiền của người mua nhưng không hoàn thành dự án theo cam kết đã làm mất niềm tin của khách hàng. Đây là yếu tố quan trọng khiến thị trường khó phục hồi dù có các chính sách ưu đãi và hạ giá bán chủ đầu tư đưa ra.

Trong giai đoạn chu kỳ bất động sản này thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn đầu, các chủ đầu tư thiếu tiềm lực tài chính, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và thiếu kinh nghiệm trong quản trị rủi ro, đặc biệt rủi ro về thị trường.

Song song đó, khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 xảy ra và những diễn biến bất lợi của kinh tế vĩ mô trong nước đóng vai trò là chất xúc tác cũng như làm trầm trọng thêm căn bệnh nội tại âm ĩ trong thị trường bất động sản lúc bấy giờ.

Năm 2013 Bộ xây dựng có báo cáo cho thấy rằng các doanh nghiệp BĐS vẫn còn nợ tồn đọng, chịu áp lực lớn từ lãi suất ngân hàng khi mà còn đến 23.007 căn hộ và 12 triệu m2 nền đất chưa thể bán.

Ước tính ở chu kỳ bất động sản trên thị trường có tới 70% doanh nghiệp BĐS lâm vào tình trạng sụt giảm doanh thu, tỷ lệ lao động thất nghiệp cao… Không chỉ vậy, nhiều chủ đầu tư do áp lực về nguồn vốn đã phải chấp nhận dừng hoặc sang nhượng lại dự án, rồi sau đó hứng chịu khiếu nại, khiếu kiện từ khách hàng để lại hậu quả xấu cho thị trường bất động sản.

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn hồi phục 2014 – 2018

Năm 2014 là năm có nhiều chính sách có hiệu lực hướng tới lợi ích của khách hàng và các nhà đầu tư. Các chính sách này tác động trực tiếp đến thị trường nhà đất. Khởi đầu cho giai đoạn hồi phục chu kỳ bất động sản.

Ngày 1/7/2014 Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực thi hành có nhiều điểm mới trong việc thu hồi đất, định giá đất, quy hoạch sử dụng đất.

Gói vay 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp mua, thuê nhà kèm Nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hội tạo lực đẩy nhất định trên thị trường bất động sản vì lượng người có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng không đủ tài chính.

Nguồn cung căn hộ được đưa trở lại thị trường HN và TPHCM từ cuối năm 2014. Trong chu kỳ bất động sản này, khoảng thời gian 2015-2017 chỉ riêng tại TPHCM mỗi năm có khoảng 33.000 căn hộ mới, con số này là 30.000 ở Hà Nội. Chỉ trong 03 năm, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã bằng tất cả các năm trước cộng lại.

Tuy nhiên, nguồn cung quá nhiều trong chu kỳ bất động sản này cùng với việc nguồn cầu tập trung chủ yếu vào đối tưởng khách hàng đầu tư khiến áp lực thị trường căn hộ cho thuê bị đè nặng. Mức lợi suất cho thuê giảm do dư thừa nguồn cung. Cạnh tranh cao cũng làm giảm tính thanh khoản và lợi nhuận, dù sao phân khúc căn hộ chung cư luôn gắn liền với nhu cầu ở thực tế trên thị trường.

Bong bóng bất động sản có nguy cơ trở lại khi biến động mạnh về giá nhà đất xảy ra khi năm 2017 xuất hiện những đợt tăng giá nhà đất quy mô lớn. Tại Hà Nội, tăng giá đột biến xảy ra ở các quận, huyện như Đông Anh, Gia Lâm do thông tin quy hoạch cầu bắc qua sông Hồng hoặc các khu đô thị mới được hình thành.

Thị trường TPHCM xuất hiện đợt tăng giá nhà đất lên đến 2-3 lần tại các khu vực như quận 9, Thủ Đức, Tân Phú, Tân Bình… Đặc biệt, khu vực ngoại thành như các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Cần Giờ và cả Đức Hòa (tỉnh Long An) đều có sự tăng giá đột biến vì những thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông mới.

Giá tăng mạnh do đầu cơ nhà đất còn diễn ra tại nhiều thành phố như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Hạ Long, Vũng Tàu, Đà Lạt… đặc biệt là tại các khu vực có quy hoạch trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Vân Phong, Phú Quốc và sân bay Long Thành. Một số khu vực đã đạt mức đỉnh điểm như giai đoạn 2010-2011.

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn thị trường đi ngang, sốt đất cục bộ 2018 – 2021

Giai đoạn này trong chu kỳ bất động sản nguồn cung căn hộ, condotel, phân lô bán nền xuất hiện khá nhiều. Thị trường căn hộ có dấu hiệu chững lại khi không có các dự án mới tại TP.HCM và Hà Nội, đa số dự án mới tập trung ở các tỉnh khác.

Năm 2018 – 2019 thị trường chứng kiến các đợt sốt đất cục bộ tại các thị trường như Phan Thiết, Bảo Lộc, Bình Phước khiến giá đất tại các khu vực này tăng gấp 2-3 lần chỉ trong vòng 3 tháng. Ngoài ra giá đất cũng tăng 30-50% tại các khu vực du lịch phát triển như: Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt… Nguyên nhân là do những hành vi của mọi cơ, môi giới lợi dụng thông tin về đầu tư dự án, quy hoạch… để đẩy giá đất lên cao nhằm thu lợi bất chính.

Đến năm 2019 – 2021 của giai đoạn này trong chu kỳ bất động sản đại dịch Covid-19 diễn ra ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế khiến thị trường bất động sản trầm lắng lại. Ngoài sự nổi lên của một số phân khúc căn hộ hạng sang (Branded Residence) với số lượng giao dịch khá cao thì các bất động sản du lịch, đất nền đầu tư dường như ít có giao dịch cho các doanh nghiệp bất động sản không tiến hành mở bán do giãn cách xã hội.

Chu kỳ bất động sản – giai đoạn thị trường suy thoái và đóng băng 2021 – 2022

Giai đoạn này trong chu kỳ bất động sản có dấu hiệu bớt nóng sốt từ cuối năm 2021 và do ảnh hưởng lớn từ đại dịch covid là cho những giao dịch BĐS gần như đóng băn đứng lại

Cuối năm 2022, thị trường xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” bởi ảnh hưởng từ các chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý, thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá cùng với chương trình thanh toán linh hoạt về hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc cũng như các khoản chiết khấu hấp dẫn nhằm thu hút nhà đầu tư.

Theo nghiên cứu của đội ngũ nghiên cứu thị trường tại Khonhasaigon.com thị trường bất động sản năm 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn, các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn. Do đó, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra, cần phải thay đổi chính mình, tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng, ngoài việc làm nhà ở cho người giàu rồi thì cũng cần chú trọng tạo nơi an cư cho những người có thu nhập trung bình, khai phá, làm đẹp hơn cho các vùng đất mới… 

Dự báo về thị trường sắp tới Khonhasaigon.com cho rằng cuối quý 2/2023, thị trường sẽ có tín hiệu tốt hơn hiện nay, đến quý 3 sẽ phục hồi rõ nét và sang quý cuối năm sẽ hân hoan hơn.