Trong buổi chia sẻ gần đây, ông Marc Townsend – Cố vấn cấp cao của Công ty TNHH Arcadia Consulting Việt Nam đã khẳng định chiến lược “mua thấp bán cao” là chiến lược có thể quay lại thị trường BĐS Việt Nam trong thời điểm hiện tại. Ông Townsend cũng nhấn mạnh rằng, việc kết hợp chiến lược mua bán với việc nắm bắt thông tin và phân tích thị trường có thể giúp định hình một lộ trình đầu tư hiệu quả hơn và tối ưu hóa khả năng sinh lời.
Những minh chứng cho thấy thị trường BĐS sẽ hồi phục trở lại
Sự giảm lãi suất nhanh chóng, sự hỗ trợ đa dạng từ phía nhà nước, sự khởi đầu lại của các dự án BĐS và việc triển khai cơ sở hạ tầng một cách nhanh chóng, đều đang tạo ra sự kỳ vọng rằng một chu kỳ mới trong thị trường bất động sản đang nổi lên.
Dựa trên sự phối hợp giữa các yếu tố chu kỳ, ít nhất trong ba giai đoạn trong khoảng 20 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam thường sẽ bắt đầu phục hồi mạnh mẽ sau khi các ngân hàng nới lỏng chính sách tín dụng.
Ông Marc Townsend, người là Cố vấn cấp cao tại Công ty TNHH Arcadia Consulting Việt Nam và đã có mặt tại Việt Nam từ năm 1991, ông đã chứng kiến ba lần khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Trong chia sẻ gần đây, ông đã bày tỏ quan điểm rằng, thị trường bất động sản thế giới thường tuân theo một chu kỳ tăng – giảm – tăng. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng, ở thị trường bất động sản Việt Nam, sự biến đổi có một điểm độc đáo, biểu hiện qua chuỗi các giai đoạn: đóng băng – tan băng – phục hồi – đóng băng – gặp khó khăn – tan băng. Điều này thể hiện qua chuỗi các giai đoạn phức tạp: đóng băng sau khủng hoảng, sau đó là giai đoạn tan băng khi nhà nước đưa ra các biện pháp hỗ trợ, sau đó lại tiếp tục giai đoạn phục hồi, nhưng sau đó lại gặp khó khăn, đóng băng lần nữa trước những thách thức. Cuối cùng, thị trường tan băng một lần nữa, tạo điều kiện cho sự phục hồi mới.
“Hiện thị trường đang chứng kiến một chu kỳ đi lên mới khi thanh khoản đang bắt đầu quay trở lại. Thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau để có được ngày hôm nay”, vị này nhấn mạnh.
Trong tình hình này, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn đóng băng dần sẽ bắt đầu tan băng một phần nhờ vào sự ủng hộ từ các chính sách linh hoạt của Chính phủ. Các biện pháp như đấu giá đất với yêu cầu quyền phát triển dự án, việc giải quyết đàm phán trực tiếp giữa chủ đầu tư và cư dân khi tiến hành giải phóng mặt bằng, thực hiện cắt giảm thủ tục hành chính, cũng như sự đẩy mạnh hỗ trợ từ các địa phương để ủng hộ doanh nghiệp và việc hạ nhiệt lãi suất – tất cả đang tạo điều kiện thuận lợi để thúc đẩy quá trình tan băng và phục hồi của thị trường bất động sản.
Song song với những điều đã nêu, các vướng mắc của thị trường và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang dần được giải quyết, đặc biệt là trong việc cấp phép và phê duyệt dự án, với tốc độ đáng kể. Ông Townsend đồng thời cho biết, tâm lý đầu tư toàn cầu đã, đang và sẽ tiếp tục chuyển dịch theo hướng tích cực đối với Việt Nam. Bởi vì dân số của Việt Nam chủ yếu là dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng, và khả năng thanh toán cho nhà ở ngày càng gia tăng, tất cả những yếu tố này sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản trong vòng 50 năm tới với xu hướng tăng trưởng.
Bên cạnh đó, hạ tầng chắc chắn sẽ được hoàn thiện. Sau sân bay Long Thành, hệ thống tàu điện công cộng metro Tp.HCM, các tuyến đường vành đai… hướng tới làn sóng hạ tầng tiếp theo để đón đầu cơ hội cho thị trường bất động sản. Trong khi đó, máy tính bảng, iPhone và chip chiếm lĩnh thị trường sản xuất, thay thế sản phẩm dệt may. Sự kiện IPO VinFast đầu tiên của Việt Nam ở Mỹ đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư tại Mỹ cũng như toàn cầu về thị trường Việt Nam. Dù chậm hơn một chút so với mong muốn của các nhà phát triển nhưng hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đã có những chuyển đổi về tư duy phát triển dự án vừa túi tiền đáp ứng được nhu cầu thật về nhà ở của người dân.
Theo quan điểm của ông Marc Townsend, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ hướng tới việc phát triển các trung tâm đô thị mới, được xây dựng kết hợp với cơ sở hạ tầng đầy đủ tiện ích để phục vụ đa dạng nhu cầu của cuộc sống, học tập, làm việc và giải trí của cư dân. Ông cũng dự đoán rằng giá nhà thứ cấp sẽ tiếp tục điều chỉnh để đạt mức cân bằng hợp lý. Trong tình hình hiện tại, nhu cầu đang gia tăng nhờ vào các điều kiện thanh toán được điều chỉnh tốt hơn và lãi suất thấp hơn, giúp tạo ra môi trường thuận lợi cho việc mua bán và đầu tư vào bất động sản.
Lãi suất ngân hàng giảm liệu có tạo điều kiện cho sự tăng trở lại của BĐS?
Hiện nay, lãi suất vay ngân hàng dự kiến sẽ có sự điều chỉnh giảm rõ nét từ cuối năm nay. Động thái này thắp lên kỳ vọng cho thanh khoản nhà đất sẽ tăng trở lại và làn sóng cắt lỗ có thể sớm kết thúc. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia trong ngành, bất động sản khó quay lại chu kỳ tăng giá trong ngắn hạn.
Những nỗ lực 4 lần hạ lãi suất điều hành của Ngân hàng nhà nước từ đầu năm đến nay, đã giúp mặt bằng lãi suất huy động và lãi suất vay ngân hàng giảm. Tuy nhiên, nếu như tổng mức giảm các loại lãi suất điều hành hạ 0,5-2%/năm, đưa lãi suất huy động hạ nhiệt mạnh khoảng trên 3%, thì lãi suất vay ngân hàng vẫn chưa được giảm như kỳ vọng.
Theo các thông tin được ghi nhận, trong tháng 8, lãi suất vay từ các ngân hàng để mua nhà đang nằm trong khoảng 4,99 – 11,8% mỗi năm. Lãi suất dưới 10% thường chỉ áp dụng trong khoảng thời gian ưu đãi từ 3 đến 6 tháng, với mức tối đa là 1 năm; sau giai đoạn ưu đãi này, hầu hết các ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi, thường là ở mức 13 – 14,5%.
Tuy lãi suất đã có sự giảm nhẹ, nhưng nhiều người vẫn cho rằng con số hiện tại vẫn đang ở mức cao. Theo báo cáo từ Batdongsan.com.vn, khoảng 44% người tham gia khảo sát cho biết rằng, để có khả năng quản lý tài chính, mức lãi suất vay dưới 8% là hợp lý. Trong khi đó, 33% số người tham gia khảo sát cho biết họ có thể chấp nhận vay với lãi suất dao động từ 8 – 10%. Chỉ có khoảng 14% số người còn lại đồng ý vay vốn với mức lãi suất từ 10 – 13%.
Việc giảm lãi suất vay không đáng kể đã khiến nhiều người mua tiếp tục đưa ra quyết định “chờ đợi”, hy vọng rằng khi lãi suất vay ngân hàng thả nổi giảm xuống, họ sẽ cân nhắc việc vay vốn. Tình hình này cũng là một trong những nguyên nhân làm cho quá trình phục hồi của thị trường bất động sản chưa thể diễn ra một cách rõ rệt.
Các chuyên gia cho rằng, để thị trường phục hồi không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào yếu tố lãi suất. Có nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến các giao dịch trong thị trường. Hơn nữa, dù lãi suất giảm nhưng vấn đề tiếp cận vốn vay cũng đang gặp nhiều khó khăn.
Theo thông tin trên, để kết thúc chuỗi sự suy giảm giá trong lĩnh vực bất động sản, ngoài việc giảm lãi suất, Ngân hàng Nhà nước cần thiết lập các cơ chế để người mua và nhà đầu tư trong lĩnh vực này có thể dễ dàng tiếp cận nguồn vốn. Đồng thời, các đơn vị phát triển dự án và chủ đầu tư cũng cần có khả năng tạo thêm nguồn dòng tiền để đảm bảo nguồn cung bất động sản được đưa vào thị trường một cách dễ dàng hơn.
Đây được xem như một giai đoạn “chuyển giao” của thị trường bất động sản. Người bán hiện đang có tâm lý chờ đợi sự phục hồi của thị trường, không muốn giảm giá bất động sản thêm nữa. Ngược lại, người mua đang trong tình trạng nghe ngóng lãi suất vay mua, đồng thời có kỳ vọng rằng giá bất động sản còn có thể giảm thêm trước khi họ thực hiện giao dịch. Tâm lý đối đầu này đang tạo ra một tình trạng giằng co và dẫn đến giao dịch còn yếu trên thị trường bất động sản. Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, thực sự sự phục hồi của thị trường bất động sản có thể chỉ thấy rõ ràng khi chúng ta bước sang đầu quý 2 năm 2024.
Trên đây là những thông tin mới nhất về thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại mà Khonhasaigon đã cập nhật.